重庆2011年的房价还会上涨吗?从2010年上涨的幅度和与其它地区的比较,还可能上涨吧

重庆2011年的房价还会上涨吗?从2010年上涨的幅度和与其它地区的比较,还可能上涨吧
重庆2011年的房价还会上涨吗?从2010年上涨的幅度和与其它地区的比较,还可能上涨吧

重庆2011年的房价还会上涨吗?从2010年上涨的幅度和与其它地区的比较,还可能上涨吧
中国房改十年,出现一个怪现象,越调控,越涨价；而2010年的组合拳,把除了所谓的最后一根救命稻草“房产税”之外的所有政策用了个遍；各项政策悉数登场之后,除了打掉部分的消费预期外,收效甚微,房价和成交量双双高调上扬；很多普通市民感慨：不应该轻信牛刀的蛊惑,真的变成了“先下手为强,后下手遭殃了”；那么房地产为何出现这么多怪的现象?百病缠身,高烧不退的地产市场,问题的根源在什么地方?
　　首先,GDP增长率为经济生活的中心,也是行政绩效体系的核心；近三十年,伴随着中国政治经济改革的螺旋式上升,伴随着全球产业分工和全球化产业转移,中国的GDP增长保持在10%左右,取得了举世瞩目的成就；但是中国崛起是全球化的结果,是在没有自我积累和科技创新的基础上实现的,是全球合作创造了中国奇迹,中国在全球产业链中的位置是导致和理解中国经济奇迹的关键.但是近十年,推动中国经济强劲发展的三驾马车“投资,出口,内需”中,出口纷繁复杂,内需已降3成不到,只有靠大量的投资基础建设,才能拉动GDP保持在高速增长位上；特别是08年全球金融危机之后,国内的经营环境恶化,出口受阻,以地产业为代表的投资拉动型的基础建设已经成为经济增长唯一的亮点；
　　而GDP增长率也成为衡量各级地方政府以及行政官员绩效的核心标准；那么地方政府以行政化推动基础建设,推动房地产的迅猛增长就有了充分的动力；而且地产以及相关行业的发展已经占据GDP增长的很大一部分份额,某些地区如果没有地产业,GDP增长甚至可能是负的；这也是为什么有人会说“房地产绑架了中国经济”的原因；
　　在政府主导的追求GDP增长和大力发展基础建设特别是地产的前提下,房地产市场肯定会迅猛发展,而价格也居高不下；
　　其次,财税制度不改革,地方靠土地财政为主要收入的格局就不会改变,地方政府开发房地产的热情就不会减弱；94年分税制改革以后,地方财税收入急剧降低,在98年房改之前,很多地方政府的财政状况是非常恶化的,大部分入不敷出,吃财政饭的机关人员甚至工资都很难支付；
　　98年之后,随着房改拉开帷幕,土地出让金逐渐成为地方财政的生力军；到目前为止,很多地方政府的财政要靠土地出让金支撑,而且随着国家大规模的基础建设和房地产的开发,地方政府和地产商在交易平台上也达成了默契,一个个大大小小利益集团日益盘根错节,力量强大；这种模式导致土地出让金和拿地附加成本不断飙升,房价自然也随之上涨；
　　第三,98年房改政策有所偏差,把全体公民推向商品房市场,企图用市场化解决房改的所有问题；房改之后,80%以上为商品房,20%为经适房、廉租屋和其他；也就是说,公民住房的需求基本上被商品房垄断了；而经适房也经本上沦为利益集团的资源,政府对于廉租屋的投入很少,没有建设热情,适用群体狭小；当大量的改善和投资需求都涌向商品房市场时,房价自然上升；
　　第四、地产投机心理强,而且成为投资的少数几个有效渠道之一,大量资金和热钱融入,炒高了地产价格；因为中国的整体经营环境恶化,出口受阻,国内很多资本找不到有效的投资渠道,所以大量的融入地产,温州炒房团就是例证；另外国外的热钱也不断进入地产领域,国民因为焦虑也加入炒房和买房队伍,变成了全民炒房；而且因为经济发展飞速,通货膨胀严重,物价高涨,货币贬值,地产已经成为有效低于通胀的途径；
　　第五、08年至今的四万亿投资和09年10年天量信贷,货币超发；地产已经成为这些资金的蓄水池；大量的投资都到了央企国企手里,而大部分资金都用来做基础建设,特别是地产开发；这也是为什么各地央企频繁拿地,地王频生的原因；所以房价会不断上升；虽然78家央企将推出地产市场,但是过程很漫长；而且还有16家央企经营房地产,短期内不会有太大影响；
　　第六、中国城市化进程加快,每年1700万人口城镇化；基本需求和改善性需求强烈；而廉租屋市场基本上空白,无法缓解住房需求,租房市场和地产市场相互影响,租金价格不断上涨；这些需求反应到地产市场就是地产市场火爆,价格上升；
　　第七、经过十年的孕育,地产企业羽翼丰满,土地,资金,信贷充足,近三年主动调价的可能性极小；
　　那么地产价格不断上扬,特别是一二线城市到达一定的高度的时候,肯定有相当大的泡沫成分；本身地产价格的合理上升是和GDP增长呈对应曲线的,这也是经济发展的必然结果；但是目前的价格是大大的超过GDP增长速度,对比人民群众居民收入的增长率,和西方成熟市场的价格；我们的地产价格是虚高太多了,已经被吹成了一个大大的泡泡；但是这个泡泡要不要破,怎么破,什么时候破,就是一个大问题了；因为房地产行业的问题涉及到方方面面,目前的状况危害也是深远的；
　　第一、吸纳大量的社会资源和财富；地产行业本身不是什么高科技行业,资源和财富吸纳到这个行业,而且成本不断上升,那么实体经济,产业升级,科技创新,创业就更无从谈起；当年的马化腾,马云们用50到100万就开始了激情的创业；现在的年轻人有了这些钱,肯定激情的去投资地产了；
　　第二、由房地产以及相关基础建设拉动的GDP增长不但没有任何质量,而且不可重复,不长久,并且会进一步的打击内生力量；一个健康的经济体是应该大部分靠消费等内生力量拉动经济增长,而我们已经变成畸形的投资拉动,建设拉动,地产拉动,长远来讲,经济有崩盘的危险；
　　第三、环境污染严重,城市变成垃圾围城；每年产生的建筑垃圾堆积如山,而且我们的建筑物寿命也很低,只有35年左右,对财富也是大量的浪费；
　　第四、是社会动乱的诱因；住房本是民生范畴,因为价格的虚高导致大量的人买不起房,无法安居乐业,激化了社会矛盾,也可能成为社会动乱的诱因；也违背了执政党的执政理念和宗旨；
　　面对房地产市场的种种迷局,国家也不断在出台政策经行调整；目前的难题是,不能一下子戳破这个大泡泡,那对整个经济的发展是致命的；但又不能让它继续吹大；所以国家出台了很多组合拳,重点打击投机分子和炒作资金；
　　那么经济要如何实现软着陆,是一个很大的课题；目前,地产像击鼓传花一样不断往下,不断有人来托盘；目前已经快到一个临界点了,那么越晚进入的就是越大的受害者；现在是父母双方,男女朋友两个家庭,三代买个房子；等这部分真正的需求也买不起房子的时候,除了投机资金,就再也没有人能够接起如此庞大的盘,这个巨大的泡泡不用戳,就像长熟的青春痘一样,化脓脱落；
　　国家的各种政策,除了房产税之外,基本上都用过了,其主要目的是为了打击投机,也是打击一定的消费预期,其实打击消费的预期的时候就已经宣告房价会继续的上涨；果然,民众的观望随着政策的失效报复性反弹；
　　那么为什么近三年地产还是会维持在一个高位运行呢?
　　第一、房产政策,土地财政,追求GDP增长的根源没有改变；
　　第二、国内经营环境持续恶化,十二五规划里没有明确的改善政策,投资渠道不畅通,大量的资金还会流入地产领域；
　　第三、十二五规划里基础建设还是作为重点发展的国策；
　　第四、保障房廉租屋虽然力度加大,但是远远缓解不了需求,估计三年后才真正对商品房市场有冲击；
　　第五、利益集团已经形成强大的共同体,影响了国家很多决策；
　　第六、新任领导班子的政策要在2013年才会成型；
　　综上所述,地产价位近期不会降,而且三四线城市上升的空间巨大；但是我能够希望国家有效的治好地产的各种病,能够实现软着陆,如果贸然崩溃,经济会立刻萧条；但是最为普通公民,一定不要成为最后接盘的那一拨人,不然就真的死无葬身之地了；