商品房认购书是否具有法律效力?

商品房认购书是否具有法律效力?
商品房认购书是否具有法律效力?

商品房认购书是否具有法律效力?
目的在于对双方交易房屋有关事宜进行初步的确认,而且往往以一定数额的定金作为协议的担保.商品房买卖认购书在实践中称谓不一,如认购意向书、购房订购单、购房预订单、订购房屋协议等等.\x0d很多购房者认为,在整个交易过程当中,只有最终签署的《商品房买卖合同》是有效合同,而商品房认购书并不是正式合同,充其量也就是意向书而已,并不具备合同的约束力,因此,商品房认购书中所列有关定金罚则自然也就没有约束力.其实这种观点是错误的.\x0d商品房认购书具有合同的法律效力,一旦签署,即对双方当事人产生相应约束力.购房者在签署商品房认购书时千万不能因其内容简单而掉以轻心,尤其是不能认为商品房认购书不是正式合同,从而置商品房认购书中的有关违约责任于不顾.并且容易发生定金套牢购房人的问题.\x0d导致认购人被套牢的原因主要是由于“定金罚则”的存在：根据《民法通则》和《合同法》的规定,当事人可以约定以交付定金作为订立合同的担保,如果给付定金的一方拒绝订立合同,无权要求返还定金；如果收受定金的一方拒绝订立合同,应当双倍返还定金.\x0d最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条明确了“定金罚则”在商品房买卖合同订立过程中的适用.这也就意味着,《商品房认购书》中一旦约定了定金,如果不想签订《商品房买卖合同》,开发商就有权“不返还”.当然,如果开发商不愿订立《商品房买卖合同》,就要双倍返还.\x0d律师提醒,一旦看到“定金”两个字,就一定要同时想到这两个字背后隐含着的“定金罚则”.\x0d律师支招尽管房屋认购书常常将认购人套牢,但,只要注意以下几点,完全可以规避风险,防止被套.\x0d首先要谨慎对待销售人员的宣传.为了订单背后的提成,销售人员会使出“浑身解数”,所以一定要谨慎分析销售人员的促销手段,无论是“最后一套”还是“明天就涨价”,无论是“小区配套完善”还是“智能管理”,无论是“超大楼间距”还是“60%绿化率”,都请您保持冷静,不要因为一时头脑发热而被“套牢”.\x0d其次是交钱之前请三思.为最大限度保护自己的利益,要在把钱款交出去的时候一定要“三思”.而且在定金交付之前,《商品房认购书》中的定金条款并不生效,因此如果在已经签订了《商品房认购书》之后,但是尚未交付钱款之前改变主意,《商品房认购书》又没有约定其他惩罚性条款的情况下,消费者还可以选择及时抽身,这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉消费者支付钱款.\x0d第三,签订《商品房认购书》并非必经程序.虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》,但从法律上讲,签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序,购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商,双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》.\x0d约定《商品房认购书》“退出”条款 由于签订《商品房认购书》时,楼盘的一些细节尚未明确,《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确,很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》,例如申请贷款不被批准等,因此必须约定“退出”条款,以保证在自己没有过错的时候能够随时“退出”.\x0d第四就是尽量不交“定金”.如果还没有下定最后的决心要买这套房子的话,一定不要交“定金”,可以交订金、预付款、预订款、诚意金、担保金、保证金、订约金、押金等.为了更容易抽身退出,尽量不要交“定金”.\x0d最后要抓住对方违约机会.一旦开发商或销售公司出现违约,一定要抓住机会,要求开发商或销售公司解除《商品房认购书》,并全额退还已经收取的款项,如果是定金,还可以要求双倍返还.为了能够顺利抓住开发商或销售公司的违约行为,需要在《商品房认购书》中详细约定开发商或销售公司收取“定金”或“预付款”的目的,并把销售人员的承诺写入,这样一旦出现违反约定的情况,消费者才能够底气十足并证据充分地要求对方返还款项.\x0d认购书可直接转成正式合同\x0d商品房认购书是房屋买卖双方达成的一种“初步意向”,既然是初步意向,就表明双方可以以比较小的代价退出.但是在特殊情况下,初步意向也可能转化为正式的商品房买卖合同.条件是具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,出卖人已经按照约定收受购房款.这个规定实际上是一把双刃剑,如果已经决定要买这套房,不妨利用这个规定,争取让初步意向直接转化成《商品房买卖合同》,免去中间的夜长梦多.但是如果消费者还处于试探阶段,还希望能够有机会随时退出,那么就要避免在预订书或是商品房认购书中约定得过于详细,防止初步意向直接转化成商品房买卖合同,为自己保留及时“退出”的机会.