新国八条

新国八条
新国八条

新国八条
2011年1月26日, 国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差别化住房 信贷政策,对 贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍.
　　政策背景
　　国务院总理温家宝2011年1月26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作.
　　会议指出,自去年4月份《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后,房地产市场出现积极变化,房价过快上涨势头得到初步遏制.为巩固和扩大调控成果,逐步解决城镇居民住房问题,继续有效遏制投资投机性购房,促进房地产市场平稳健康发展,必须进一步做好房地产市场调控工作.会议确定的相关政策措施,简称“新国八条”.
　　基本内容
　　（一）进一步落实地方政府责任.地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任.2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布.
　　（二）加大保障性安居工程建设力度.各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面.加强保障性住房管理,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正.有条件的地区,可以把建制镇纳入住房保障工作范围.努力增加公共租赁住房供应.
　　（三）调整完善相关税收政策,加强税收征管.调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税.加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查.加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞.严格执行个人转让房地产所得税征收政策.各地要加快建立和完善个人住房信息系统,为依法征税提供基础.
　　（四）强化差别化住房信贷政策.对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍.人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求,在国家统一信贷政策的基础上,提高第[最新消息 价格 户型 点评]二套住房贷款的首付款比例和利率.加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为严肃处理.
　　（五）严格住房用地供应管理.各地要增加土地有效供应,落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求.在新增建设用地年度计划中,单列保障性住房用地,做到应保尽保.今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量.大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地.加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查,参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供相应证明.对擅自改变保障性住房用地性质的,坚决纠正,严肃查处.对已供房地产用地,超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的,及时收回土地使用权,并处以闲置一年以上罚款.依法查处非法转让土地使用权行为.
　　（六）合理引导住房需求.各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施.原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停在本行政区域内向其售房.
　　（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制.未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府,要向国务院作出报告,有关部门根据规定对相关负责人进行问责.对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围.
　　（八）坚持和强化舆论引导.对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,要加大宣传力度,引导居民从国情出发理性消费.对制造、散布虚假消息的,要追究有关当事人的责任.
　　市场影响
　　北京多家银行支行停贷
　　据“链家地产”市场研究部统计,截止到2011年1月21日,多家银行停止放贷.而目前招商、中信、渣打、中行的部分支行表示,年前工作日都可以正常办理贷款.
　　“链家地产”首席分析师张月认为,由于到年末,银行的信贷额度有限,部分银行的信贷额度已经完全支出,所以迫使银行在年末采取停贷的方式.这是银行在每年末都可能会出现的情况.但是由于目前的二手房市场成交火爆,停贷对于市场的影响十分明显.
　　自2011年1月17日开始,二手房日均成交量连续四天突破1000套,张月认为,正是由于银行停贷风声渐紧,一些年底已经有明确购房计划的消费者为搭贷款末班车,购买积极性很高,导致成交上涨明显.
　　但是,张月也提醒消费者,部分银行停贷只是暂时现象,春节后随着2011年贷款额的下放,各银行重新开放个贷业务,因此不用过于恐慌.[1]
　　对西安市场影响不大
　　“新国八条”出台,对西安市场不会造成太大影响.就目前西安市场,第一,差别化信贷政策(限制二套)已开始实施；其次,二手房交易不足5年全额征收个税、营业税也都在运行；第三,由于对一套房政策没有改变,对刚需没有任何影响.但对真正的改善性或造成一定影响,会打乱他(她)们改善计划,推迟购房方案.二套房首付由于先前已涨至50%,此次再涨10%也没有太大影响.基于西安比较稳健的楼市,再过严厉也不过如此!如此以来,投机需求必会将资金转向没有被政策包罗进去的高端楼盘和商业房地产,并会延长投资周期.
　　西安是个亟待发展、扩张的新型国际化大都市,无论今年的“世园会”还是“关天带”的发展战略,都需要加大城市住房基数.表现在2020年人口将超过千万,就应有能够充分容纳的房子,大战略的发展对房子的促进是不能回避的.我们都知道决定价值的最关键因素就是“供需关系”,西安的城市房屋供给还不能满足大部分人的住房需求.所以“新国八条”对西安楼市的影响还是有限的.但站在国家高度,一切给宏观经济让道又来得那么迫切,怎样梳理发展与限制,开放与调控的关系,无疑是考验地方政府智慧的一道必选题.[2]
　　昆明二手房房源恐趋紧
　　新“国八条”对投资投机性购房的调控力度将对房地产市场产生立竿见影的刚性影响.今后一段时期内,包括昆明在内的中心城市,“手上有房,心头发慌”的囤房者将大面积增加,随之可能会出现二手房房源显著减少.
　　昆明刚刚推出稳定房价的地方性措施,包括限购令、继续停发第三套及以上房贷、今年至少建15000套保障房等政策,其方向与新“国八条”趋向一致.昆明在当前大气候下,可以同其他城市一样,根据新“国八条”出台更具细节性的跟进措施,进一步稳定昆明房价.