美国的土地制度是 什么样子的?

美国的土地制度是 什么样子的?
美国的土地制度是 什么样子的?

美国的土地制度是 什么样子的?
美国土地管理基本情况
\x14\x14\x14\x14集中、垂直的土地管理体制.强调土地的社会职能和利益高于一切,实现土地资产的可持续利用,是美国土地管理的根本宗旨和主要目标所在.为强化土地管理职能,1946年,在原国家土地办公室的基础上设立了国家土地管理局.国家土地管理局隶属内务部,现有雇员1200人（全部为公务员序列）,在全国各地设立派出机构,共有（包含联邦、州、县、市四级在内）13个区域性办公室、58个地区性办公室、143个资源区办公室,地方政府无专门土地管理机构.其主要职能是：代表国家对城乡土地的利用与保护实行统一规划管理；除直接管理联邦政府拥有的土地外,统一管理全国的森林、河流、沼泽、珍稀动物、自然保护区和地表以下所有的矿产资源、水资源；对各州和私人的土地利用行为进行指导、协调和规范；规范全国土地交易行为.1997年美国国会又通过了《联邦土地政策和管理法》,在美国这部最具权威的土地管理大法中,对土地管理的地位和职责,以法律的形式给予了进一步的明确和界定.
\x14\x14\x14\x14公私兼有的多元化土地所有制.全美国土面积936.48万平方公里,其中,私人所有的土地占51％,联邦及州政府所有的土地占47％,印第安人保留地占2％.联邦政府的土地,主要包括邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地；军事用地等.州、县、市政府也各自拥有自己的土地.联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立,不存在任意占用或平调,确实需要,也要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得.在联邦政府拥有的308.4万平方公里的土地中,也存在多元化的所有形式,即国家土地管理局控制60％,国家森林局控制24％,国防部、垦荒局、国家公园局、水电资源局等部门控制剩下的16％；土地权属纠纷由法院解决,政府不担任调解仲裁角色.
\x14\x14\x14\x14形散而神不散的土地利用规划体系.严格说来,美国没有制定统一的全国土地利用总体规划,各州一般也没有具体详细的土地利用规划；也不强求各级政府必须制定土地利用规划.联邦政府主要通过制定相关的法律法规、政策来约束引导、影响地方的土地利用及规划管理.这些相关法律法规、政策的核心与实质在于：宏观控制、科学开发、集约利用土地资源,确保全美社会、经济的可持续发展与国家安全.各州、县、市、乡有关土地利用规划方面的内容常包含、融汇在各地制定的交通、海洋污染资源保护等规划及土地利用方针或规划政策之中,可以说是形散而神不散.还应该说明的是,土地利用方针或规划都是自下而上、在公众参与下完成的.美国的土地利用规划编制是从基层的社区、市做起,农级向上归并,
一般只到县一级.公民有权决定是否编制土地利用规划,主要通过公告、召开听证会等形式,让专家学者、社区民众提意见,一般要经过半数以上民众讨论同意,方可进行.
\x14\x14\x14\x14分类实施用途管制的农地保护制度.美国的农地保护始于20世纪30年代,到20世纪60年代,随着城市化进程加快和西部荒漠化的日趋严重,美国政府进一步重视对农地的保护.1981年美国政府制定了《农地保护政策法》,并据此将全国的农地划分为四大类,实行严格的用途管制.①基本农地：最适于生产粮食、饲草、纤维和油料作物的土地,总面积1.588亿公顷,禁止改变用途；②特种农地：生产特定的高价值粮食、纤维和特种作物的土地,禁止改变用途；③州重要农地：各州的一些不具基本农地条件而又重要的农地,可有条件改变用途；④地方重要农地：有很好的利用和环境效益,并被鼓励继续用于农业生产的其他土地,可以或有条件改变用途.从1983年至1994年,各州、县、市完成了对农地的划分.农场主
在与政府签定协议保证农地农用后,可获得政府减免税费等一些优惠待遇和政策.
\x14\x14\x14\x14此外,美国还采取推行建立植被、防护林、草地等生态保护缓冲带的做法,大大改善了农业生产环境,防止了水土流失.
\x14\x14\x14\x14依法、自由、开放的地产交易市场.美国的地产市场十分发达,制度健全,所有的土地都实行有偿使用,在政策规定许可的范围内,土地可以自由买卖、出租和抵押.土地无论公私,在交易中地位、利益平等.私有土地之间买卖完全是私人之间的事,手续十分简单,在双方自愿签定协议之后,只需向政府缴足规定的税金,进行注册登记即可.为吸引外资,美国政策允许外国人也可以到美国购买土地.政府可以向民间征购土地,但须经规划许可且出于公众利益,须进行地价评估.若土地所有者不接受评估价格,可以到法院起诉,由法院裁定,政府不予干涉.
\x14\x14\x14\x14立足存量、完善功能的老市区改造.美国的老市区改造始于20世纪50年代,到60年代－70年代,所有大城市都进行了老城市区重建,使老城具有现代大都市的设施和功能.洛杉矶市改造前,由于功能不全、设施落后、形象陈旧,到节假日市中心仿佛一座空城.经改造后,昔日的“废都”焕发青春,增添了活力,现在有更多的人愿意到市占心区居住、游憩.在大规模旧城改造初期,联邦政府采取强制推动、出台优惠政策给予鼓励支持等办法,发展到今天,各地都非常重视盘活存量土地,提高土地利用率,控制城镇外延,自觉制订社区重建计划.美国的老市区改造有以下特点：①政府制定社区改造规划、计划,由指定部门负责实施.如洛杉矶市由社区重建局专司此事.②公众参与、社会监督贯穿于老城改造的始终,如果有人反对,须经仲裁组织裁定.③政府与开发商充分合作,包括从设计到施工的全过程.④广泛采取新科技手段,成本低,进度快,效率高.
\x14\x14\x14\x14值得借鉴的几个方面
\x14\x14\x14\x14——管理体制必须与管理任务相适应.美国在形成集中、统一、综合、垂直的四级管理网络之外,还用法律规定了联邦、州、县、市在土地管理方面的各自范围和职责,非常明确具体,使条与块、联邦与地方各司其职,互不扯皮、交叉,管理非常到位.相比之下,我国土地管理体制远未达到集中、统一、权威、效能的要求,在许多方面存在着交叉、扯皮而又条块分离的现象.我国人多地少,土地利用、耕地保护、地产管理任重道远,加之土地管理起步迟、水平低、管理手段滞后,建立与我国国情、土管任务相适应的新的管理体制迫在眉睫.当前要以新法的深入实施和机构改革为契机,重点解决好省、市、县、乡四级管理体制问题,建立国家对省一级实行条块结合、以块为主,市、县级以下以条为主的土地管理新体制,切实理顺关系,强化职能,确保管理到位.
\x14\x14\x14\x14——加快土地管理法制化进程.美国从联邦政府到州、县、市,自上而下都有配套健全的土地管理法律法规,且不准下级与上级法律相冲突.土地资源的保护、开发利用及地产管理均有法可依、按法办事.我国土地管理法律还未形成完整的体系.如：新《土地管理法》虽已于1999年1月1日实施且取得了重大的阶段成效,但有些条文不够明确具体,缺乏可操作性；不少需要配套的法规、规章亟待制定；某些条文过严或过宽,使管理者无所适从等.
\x14\x14\x14\x14——强化规划权威,改进编制过程.我国的土地利用总体规划模式是由我国国情决定的,不同于美国等西方国家,有自身的特点和优点,但也有明显的不足.如：土地规划没有立法故其权威性不足,往往与实际脱节,规划的制定过程基本处于封闭状态,收集资料、确定目标、分解指标缺乏科学性,下级规划经上级政府批准,其法律地位不高.各级政府对用地感兴趣,对规划无兴趣.规划工作本来是政府的事,实际上变成了部门的事.制定规划是一回事,实际用地又是一回事.
\x14\x14\x14\x14——要坚定不移地实行世界上最严格的制度来保护耕地.美国虽然地多人少,但仍在十分注重在科学规划和合理使用土地的同时,划定农地保护区,严格限制农用地转用.美国已将99％的农牧场纳入保护区范围.政府还采取实行复垦保证制度、通过购买农地开发权保护耕地,成立“国家土地复垦研究中心”,国会每年拨未数百万美元作为专项经费,组织多学科专家攻关等办法,从而保证了其农业大国的地位.我国人均耕地少、总体质量差、后备资源缺乏且人口逐年增加的特殊国情,决定了我们必须要实行世界上最严格的办法保护耕地,中发〔1997〕11号文伯和新《土地管理法》把保护耕地提高到可持续性发展高度来对待,深受全国人民拥护.我们必须处理好眼前利益与长远利益、经济建设与保护耕地的关系,通过
采取用途管制、基本农田保护、开发复垦与综合整理、“占一补一”等措施,确保耕地总量长期的动态平衡.
\x14\x14\x14\x14——加快土地市场的培育、规范.土地在美国,既是资源,也是商品,只要符合国家法规,遵循公平、公开、公正的市场规则,随买随卖,市场发育十分成熟.土地资源通过市场实现优化配置,地产得以显化,公私利益兼顾.我国的土地市场虽然发展很快,但由于受多种因素影响,存在着土地商品意识淡薄、土地市场不发达、土地交易不规范、非法交易猖獗、市场效益低等突出问题,造成了土地资产的大量流失和浪费闲置.当前,首要问题是国家要制定配套的管理法规和政策,使市、县土地管理部门有章可循.同时还要建立土地有形市场,积极培育土地市场,使地产交易管理依法、规范、有序.（摘自国土资源报）