谁知道[转载]政府采取哪些措施——才能抑制房价

谁知道[转载]政府采取哪些措施——才能抑制房价
谁知道[转载]政府采取哪些措施——才能抑制房价

谁知道[转载]政府采取哪些措施——才能抑制房价
最近几年,政府针对房价频频出台调控措施,但房价却越调越高.如果不解决住房供需矛盾；不对房地产开发商及炒房暴利进行有效调控；不打破房地产开发行业相对垄断格局；不改变经济发展不平衡现状.单纯利用金融、税收、增加保障性住房、责令78家国企退出房地产市场等调控措施,无法达到稳定房价的目的.即使暂时达到调控目的,也容易走极端.房价过高或过低对经济发展、社会稳定都是十分不利的.如果房地产泡沫破裂,会给中国经济带来灾难性的影响.
导致房价过高的因素很多：住房刚性需求、住房供不应求是最主要原因,不从根本上解决供需矛盾,采用其它措施调控房价是治标不治本,很难达到预期目的.
调控房价是国家面临的严峻问题,单靠少数几个部门很难解决.需党中央、国务院统一部署,综合分析中国当前经济和城市发展现状、充分考虑中国城市化进程所带来的、对住房的巨大需求.笔者建议国家采取如下措施：1
.增加土地供应
中国人口多可利用耕地少.经济要发展,百姓也要吃饭.而城市发展需要占用大量耕地,这确实是个矛盾.但是,中国城市化程度最终会达到西方发达国家水平.那时,耕地不会减少,反而会增多.因为农村人口转到城市后,其大部分剩余宅基地将转化为耕地.耕地减少只是暂时的,只要加大对农业的资金投入,完善农业基础设施,确保粮食增产、稳产,中国人吃饭问题暂时不会受到影响.要解决当前住房供不应求的局面,国家必须增加土地供应,这样才能稳定房价.2.
改革土地出让制度
地方政府通过竞拍形式出让土地,地价越炒越高.一方面土地卖高价,另一方面又要降房价,这本身就是个矛盾,使国家处于两难境地.要解决这一问题必须转变土地出让制度.把土地出让与税收相结合.即政府确定基础土地出让价格,这个价格等于或稍大于土地征地、拆迁成本即可.政府则以税收形式取得财政收入.一方面根据房地产开发商赢利多少,制定相应征税种类及征税百分比,对房地产暴利要高额征税；另一方面对购房者按房屋面积,以每平方米为单位,每年征收一定数额的土地使用税,征税年限与房屋使用年限相同.政府根据房地产开发企业的资质不同、通过抽签形式来确定谁能取得相应地域的土地开发权.这种政府一次性土地出让收费改为长期分次缴税的优点是：降低房价、缓解百姓购房压力、抑制炒房、降低房地产投资风险、地方政府可长期收税,财政收入稳定.
3.禁止囤地、炒地、对炒房所获暴利高额征税
房地产开发企业在取得土地开发权后,应在规定时间内完成房地产开发,逾期开发者将受到处罚；不开发者政府将收回土地,所交土地出让金政府没收不予退还.政府控制土地并视住房市场供需情况,通过增加或减少供地数量来调控房价,这是一项非常有效的调控措施.取消二手房营业税,但对炒房所获暴利要高额征税（根据盈利额分档征税）.
4.降低房地产业准入门槛
提高服务意识,公平对待每个房地产开发企业；鼓励国企、民企和私企进入房地产市场,建立自由竞争机制,打破目前房地产相对垄断格局,从根本上抑制房地产暴利.笔者不赞成国资委责令78家国企退出房地产市场,那样,会给房地产垄断创造条件.房地产暴利是垄断造成的,不是自由竞争造成的.
5.调整征地、拆迁政策,降低土地开发成本
中国征地、拆迁补偿标准,是以地面上的附属物或建筑物的实际面积为计算单位.如耕地上建有塑料大棚则补偿标准高；宅基地上的建筑物面积越大则补偿标准越高.农民、市民为了多得到补偿,在征地、拆迁前突击建塑料大棚或建房.国家征地、拆迁在时间上又滞后,不久国家实施征地、拆迁后,突击所建的大棚、房屋又被拆除,造成极大浪费.政府多花钱,而被征地、拆迁者多得到的补偿去除突击抢建投资成本,而实际所得补偿并不太多.这种非人性化的规定于国于民都没好处,反而给投机者发动迁财创造了机会.为降低成本,可考虑提高普通耕地补偿标准,其所建塑料大棚则按成本补偿；或提高平房补偿标准,二、三层楼房逐层降低补偿标准,最大限度减少浪费,既能减少征地、拆迁造成的矛盾,百姓能多得钱,国家也未必多花钱.6.
改变城市发展模式,增加路网及基础设施的投入
住房需求使城市面积不断扩大,而城市由里向外的发展模式的缺点是：公路建设始终落后于城市建设,有高速公路,却没有高速车辆.交通拥堵使城市发展空间相对缩小；城市外围居民通勤困难,许多市民宁愿花高价在城市中心区域买房,也不愿花低价在城市外围买房.而
城市中心区域房源有限,供不应求,造成房价上涨；另外拆旧房或拆旧楼建新房也是极大的浪费,不利缓解当前住房紧张局面.改变城市发展模式,即改由里向外为由外向里的发展模式.在城市的不同方向修建高速公路或修建轻轨,同时完善基础设施（上水、下水、电力、燃气、光缆通讯等）虽然投资巨大,但是通过外围土地增值（或增税）可基本收回投资.这种模式可使城市发展空间扩大几倍或十几倍,最大限度满足住房需求.中国除一线城市外,二、三线城市还在迅速发展,要使城市有一个较大的发展空间,避免城市交通拥堵,必须改变城市由里向外的发展模式.
7.建设卫星城
一个城市不能无限地向外扩张,即使土地允许.而城市用水、排污、垃圾处理、环境污染等也会成为难以解决的社会问题.中国人口多,农村人口逐渐向城市转移,对住房的需求可以说是无限的.有限的城市空间永远都无法满足无限的需求,单纯靠大城市难以解决住房需求.所以,以大城市为依托,在其周边建设卫星城,以高速公路、轻轨或铁路与其相连,建设高速交通网,也是解决住房刚性需求的重要措施.8.
降低住房腐败成本
政府提供的建房用地,应提前做好规划及各项审批.房地产开发企业取得土地开发后,只管开发,不需八方拜佛.尽量减少企业额外负担,不给腐败分子吃、拿、卡要的机会,使企业在一个宽松的环境下经营,建房成本低了房价自然会低.9.
逐渐改变经济发展不平衡现状
经济发展不平衡使二、三线城市工资待遇低,就业困难.大批农村劳动力、大学毕业生愿在一线城市就业、发展.使一线城市人口巨增,从而增加了住房需求,住房需求的增加必然导致房价上涨.要缓解一线城市房价上涨压力,必须发展二、三线城市经济,使农村人口均衡的向各个城市转移.10.
取消经济适用房及保障性住房,多建廉租房或廉租公寓
经济适用房、保障性住房的建设规模及数量,不能抑制高房价、不能解决高房价带来的诸多社会问题.由于论资排辈,真正需要享受优惠政策的人很难如愿.经济适用房大多卖给了政府官员,他们不一定缺房,却享受到了社会主义优越性；分配给普通百姓的经济适用房,又难免暗箱操作,造成分房不公.弊大于利,保障性住房也未必保障普通百姓,所以,建议取消之.