租赁合同中的押金条款能否适用定金规则?
来源：学生作业帮助网 编辑：六六作业网 时间：2024/11/28 15:26:20
租赁合同中的押金条款能否适用定金规则?
租赁合同中的押金条款能否适用定金规则?
租赁合同中的押金条款能否适用定金规则?
同时,虽然合同没有约定出租人违约承租人有权要求双倍返还,但根据公平原则,在出租人违约的情况下,也应当做如此认定,可以判决出租人双倍返还.上述观点难以成立,理由在于：第一,租赁合同押金的功能在于,一是担保承租人在承租期间妥善保管租赁物,如果造成损害是出租人能够及时获得赔偿；二是由于租赁房屋在租赁期间所产生的水电费、卫生费、物业费等费用在合同中一般约定由承租人承担,因此这里的押金也是为了担保承租人未拖欠上述费用.这与定金的功能显然不同.第二,根据当事人的约定,该押金的另外一项功能显然是促使承租人即使履行租金给付义务,因此,在出现约定的迟延履行或不履行的情形时,出租人有权没收押金.在此意义上该押金又具有担保和违约金的双重功能,但不能因此说它就是定金.第三,最高人民法院《关于使用如果问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但没有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持”.该条的解释结论是,当事人没有采取“定金”字眼的,但条款中约定了定金罚则的适用情形,从而能够判断该定金的性质的（违约定金、解约定金或成约定金）,应当认定为定金,不能仅仅未出现“定金”字样就予以否定；如果当事人没有采取“定金”字眼,也没有约定定金的适用情形,从而难以判断其性质的,不能认定为定金；如果当事人采纳了“定金”字样,但是没有约定使用情形的,从而也难以判断定金性质的,应当推定为违约定金（《担保法》第89条）；如果当事人采纳了“定金”字样,有约定了适用情形,则根据约定判断定金性质.以上述结论为基础,“如果承租人迟交租金超过X天,则作为违约处理,出租人有权收回厂房并没收押金”这样的约定既没有采纳“定金”字样,也没有约定定金罚则（双倍返还）,有明确针对承租人而非双方,所以,难以认定为违约定金.至于能否适用公平原则将该约定解释为定金,因为此种约定金针对承租人而对出租人不适用,所以构成权利义务不对等,应当按照定金规则解释为对双方都适用.本律师认为,即使不认定为定金,出租人违约,承租人仍然可以请求损害赔偿,在我国理论和时间都认为除非当事人明确约定该违约金为惩罚性质,否则即认定为补偿性违约金,违约定金也应当做同样的处理.所以承租人的损失仍然能得到保护,不会出现不公平的结果.此其一.其二,法律适用基本的思考顺序是,先使用具体的法律规则,在具体的法律规范难以解决系争问题时才能求助基本原则.而不是直接求助于民法的基本原则.其三,就公平原则而言,并非权利义务相同才称为公平.因为当事人之所签订这样的条款可能基于多方面的因数,例如市场的供求关系、租金市场的前景等商业判断,而这恰恰是法官难以把握的.综上所述,押金条款应当解释为具有担保的性质,同时也是针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金.